楼市新政策效果有限:最多释放820万套购房需求

楼市密集注入“强心针”，房企也使出十八般武艺，忙着到处找客户。那么，市场到底还能释放多少购买力？无论是对决策者还是房企高层，这似乎仍是一个悬念。

10月24日，在西南财经大学举行的“经济转型期的管理-以中国及新加坡为例”国际论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁[微博]透露，当前房贷新政加上公积金新政，一共可释放820万套购房需求，其中房贷新政可释放550万套。

不过，甘犁强调，上述结论仅是一个静态估算，并未考虑到未来购房市场预期可能改变等因素。另从公开报道来看，多地楼市近来成交活跃，有回暖迹象，而且部分城市还推出了购房补贴配套政策。

空置房受房价下跌影响大

一边是存量房空置，一边是新房供应高企，当前中国楼市向何处去？

中国家庭金融调查报告显示，2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%，较2011年上升1.8个百分点。从城市分级来看，三线城市总体空置率略高于一二线城市，其中一线城市空置率为21.2%，二线城市空置率为21.8%，三线城市空置率为23.2%。其中，一二三线城市有一个共同点，就是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。

“约4900万套空置房，其中商品房空置率为26.3%，约为2700万套，经济适用房空置率为23%，约为200万套。”甘犁强调说，此数据也引起了地产大佬任志强[微博]等行业人士的争议和质疑。

在甘犁看来，中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜，城镇化除了“主动进城”部分，还包括“被动进城”部分，也就是当地的居住地由农村变成了城镇，关键是这部分到底有多大？“因为城镇化，建了很多房子，但大量‘被进城’的不需要房子，所以商品房是空着的，属于错配现象。”甘犁解释说。

按照上述报告的结论，当前楼市进入下行通道，空置房更易受到房价下跌的损失，如果房价下跌20%，28%空置房将低于购买价值。

新政释放需求有限

9月30日，央行[微博]“新四条”出炉，其中松绑限贷成为一大亮点，实质就是“认贷不认房”。同时，各大商业银行可根据自身情况，调整房贷利率，下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时，央行“新四条”还进一步松绑房企的融资渠道，包括发行债券和资产证券化等。

另一方面，作为地方救市一大抓手的“公积金新政”也频繁上阵。近日，住建部、财政部和央行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。

在上述举措中，居民公积金贷款时，交纳公积金时限从12个月压缩为6个月，公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。

在甘犁看来，房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市，公积金异地互认至多刺激100万套购房需求，公积金门槛降低可释放170万套购房需求。

其中，对于房贷新政具体效果，上述家庭金融调查报告显示，一线城市中，有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的购房需求约50万套，二线城市约200万套，三四线城市约300万套。

不过，甘犁强调，上述结论仍属于静态评估，并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。