买房贷款不得不考虑的三大问题

买房对大多数投资者来说，可谓一生中的一笔投资，因此需要谨慎，其中有一些问题需要注意。

首先，究竟是一次性付清还是贷款买房？这有两个因素起决定性作用：是否有足够财力和目前贷款利率水平。如果投资者可以一次性付清全部房款，风险厌恶型投资者可以选择一次性付清。目前首套5年以上公积金贷款利率4.5%，相对目前理财产品来说，这一贷款利率并非无法战胜，风险承受能力较高的投资者可以考虑利用公积金贷款理财，赚取差价。不过，是否贷款购房还需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。

其次，贷款最优组合。其实贷款有很多种，对于普通投资者来说，采取两个原则：其一，组合贷款的最优组合原则，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠；其二，首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。

第三，还款方法。一般来说，目前个人住房贷款还款方式有五种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷；其二，等额本金还款法，这种方法的个月还款额，以后逐月减少，适合稳健投资者；其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小；其四，等比递增还款法，是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增，适合收入处于上升阶段的投资者；其五，等额递增还款法。与第四种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。投资者应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。

此外，是否提前还贷也是一个问题，这同样需要考察目前利率水平和家庭收入状态。如果是公积金贷款，在目前情况下不宜提前还贷。

目前贷款购房主要几种：

1、住房公积金贷款；2、住房商业性贷款；3、住房组合贷款　　

1、住房公积金贷款：于已参加交纳住房公积金居民说，贷款购房应该住房公积金，低息贷款住房公积金贷款具政策补贴性质，贷款利率低仅低于同期商业银行贷款利率（仅商业银行抵押贷款利率半）且要低于同期商业银行存款利率，说住房公积金抵押贷款利率银行，存款利率间存利差同住房公积金贷款办理抵押保险等相关手续收费减半。　　

2、住房商业性贷款：两种贷款式限于交纳住房公积金单位员工使用限定条件所未缴存住房公积金，申贷申请商业银行住房担保贷款银行按揭贷款要您贷款银行存款余额占购买住房所需资金额比例低于30%，并作购房首期付款且贷款银行认资产作抵押或质押或足够代偿能力单位或作偿贷款本息，并承担连带责任保证申请使用银行按揭贷款。　　

3、住房组合贷款：住房公积金管理发放公积金贷款高限额般10－29万元。购房款超限额足部要向银行申请住房商业性贷款，两种贷款合起称组合贷款项业务，由银行房产信贷部统办理，组合贷款利率较适贷款金额较较贷款者选用。　

住房委托贷款（公积金贷款）划算住房贷款（商业性贷款）利息负担重具体款差别我妨进行比较：　　假设某购房者夫妇二欲购买总价50万元，住房自资金支付首付款30％，即15万元其余35万元申请15，贷款夫妇二月收入6000元月公积金缴存比例20％（企业与各负担半）现公积金总额4万元商业性贷款利息负担比政策性贷款高达1／3月款额10％总额近5万元数目看自应该选择住房委托贷款行夫妇能完全依靠住房委托贷款即便现公积金达4万元按10倍较低倍率计算申请40万元公积金贷款政策性贷款高限额30万元35万元夫妇退求其选择住房组合贷款每月款负担承受说起每月款2781．45元其部由款期每月缴存公积金抵付金额达总收入20％即1200元／月需要自行支付供楼款（2781．45－1200）1581．45元／月6000元月收入相比负担轻没公积金支持完全依靠商业贷款每月款负担比较重占总收入50％左右供楼负担接受建议购房者确定购房预算妨仔细算算列几种选择比较再申请相应贷款。